20250925《2025年業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》二讀發言

主席，香港係極少數仍然使用土地契約註冊制度嘅普通法經濟體，有買過二手樓嘅市民可能都留意到，要釐清土地及物業嘅業權及其法律上嘅完整性，買方律師應要核查相關物業過往嘅所有契約、按揭文件、以至其他有可能影響業權嘅合約、承諾等事宜，核查程序往往非常費時，亦會增加咗交易成本。如果當中發現過去有一啲不完整嘅文件或有所遺失，都可能增加成交嘅風險，影響物業嘅價值，甚至導致交易告吹，相關情況有欠理想。

喺2002，政府提出制訂《土地業權條例草案》，建議效法英國、澳洲等普通法司法區，將契約註冊制度改為業權註冊制度。土地及物業嘅業權一經依法註冊，便可成為相關物業業權誰屬嘅不可推翻證明，令到交易雙方都毋須再耗費大量時間同資源去追查過往嘅契約，有助降低物業交易成本、效率同增加確定性，原則係值得大家支持嘅。

當年審議條例草案時，正值我擔任香港測量師學會會長，有份參與相關諮詢同討論。草案原本係建議以循序漸進、先易後難嘅原則，逐步將涉及新交易嘅土地同物業由舊制轉用新制。但當時有部分政黨及議員，認為應該一步到位，游說政府提出修訂，改為將全港所有新舊土地及物業，都要喺一個指定日子後「一夜轉制」。

經修訂嘅《土地業權條例》，喺2004年7月通過。當時唔少相關持份者，包括律師、測量師及地產代理等，都對「一夜轉制」嘅可行性表示質疑同憂慮。政府亦明白需要就條例嘅落實細節重新諮詢業界，結果一拖就拖咗20年，有關條例及業權註冊制度至今仍未能實施。

現屆政府認為有關問題不能再拖，喺諮詢各持份者後，重新提出以循序漸進、先易後難原則，讓由政府新批出嘅土地，以及喺該等土地上新建成及出售嘅物業採用新制，逐步實踐業權註冊制度。呢個正係今日恢復二讀嘅《2025年業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》主要立法建議。

喺審議條例草案過程中，唔少議員同持份者，都對草案建議僅讓「新土地」採用新制度有意見。因為新批出嘅土地及相關物業數目，對比數以百萬計嘅現有土地同物業，只佔極少數，因此促請當局盡早擴大業權註冊制度適用嘅物業範圍。

我個人係認同政府採取比較審慎同循序漸進嘅做法，等市民、市場同相關業界熟習新制度後，再逐步擴大其適用嘅物業範圍。事實上，大部分喺數十年前已開始引入業權註冊制度嘅普通法經濟體，到依家都仍然未能將所有土地物業轉為業權註冊制，可見問題嘅複雜性。

當局已承諾喺明年開始，與持份者商討可行方案，例如以「分階段轉制」，先行轉換較近期批出嘅土地同相關物業，以至過去亦提出過嘅「自願申請轉制」等方案。

主席，條例草案嘅另一主要關注點，係如何處理物業詐騙情況，例如土地或物業喺原有業主不知情之下，被騙徒冒認為業主或謊稱已獲得業主授權，將物業出售。

其實有關詐騙行為，喺現行制度下亦偶爾發生。不過喺業權註冊制度下，當局嘅註冊紀錄，一般都被視作業權誰屬嘅不可推翻證明。部分人擔心會否因而增加物業詐騙嘅風險，以及令到被不法出售其物業嘅業主，即使獲法庭證實有關交易涉及詐騙之下，仍然無法向新業主取回有關物業。

針對有關問題，政府對原有嘅業權條例作出修訂，訂明如果有關新業主本身亦有參與或知悉相關詐騙行為，其物業擁有權亦有機會被推翻。對於新業主確實不知情嘅個案，條例設有彌償基金，向因欺詐而喪失物業權益嘅人士作出補償。草案建議將補償上限訂為5,000萬元。彌償基金經費嚟自物業交易徵費，徵費率定為0.014%，每宗交易徵費上限為7,000元。

有部分人指出5,000萬元嘅彌償上限是否足夠。政府表示，根據2023-24年度嘅數據，有關上限已涵蓋超過99%嘅物業交易，認為現行建議已經喺徵費水平同保障上限取得平衡。就此我認同政府嘅建議，但由於物業市場係會不斷變化，希望當局亦會根據實際情況，定期檢討有關彌償上限同徵費率。

此外，鑑於受影響人士一般都可能聘請律師及測量師等專業人士，協助佢哋向當局申請彌償。草案訂明相關專業費用，亦可以向彌償基金申請發還，但前提係有關物業彌償申請最終要獲得批准。對於不獲批彌償嘅個案，相關專業費用就不會被發還。

有部分人士對有關安排有保留，認為有別於《收回土地條例》嘅做法。政府指出，物業彌償同收地補償有本質上嘅分別；如果不論彌償申請最後是否獲批，都可申請發還相關專業費用，就好大可能出現濫用情況，對此我係認同嘅。

主席，如同其他類型嘅騙案，要有效打擊詐騙，推翻交易或彌償已係後話，重要係做好公眾宣傳教育同專業把關工作，預防騙案發生。政府已承諾會成立包括各界別代表嘅「業權註冊教育委員會」，以及針對不同業界制訂相關嘅實務指南及培訓教材，以確保新制度能順利落實，並防範可能出現嘅欺詐行為，因此條例草案整體係值得大家支持嘅。本人謹此陳詞。