《2015年山頂纜車(修訂)條例草案》全體委員會審議階段

2015.10.28

《2015年山頂纜車(修訂)條例草案》全體委員會審議階段

主席：

我提出這項修正案的原因，是要為公義發聲。我在條例草案恢復二讀辯論時已提及，草案有些地方是備受關注的，包括為了防止纜車營運被單一營辦商壟斷，以及在有需要時營運權能夠順利轉手而引入的離場機制，其中就必要處所，即經營纜車必要的任何私人土地、構築物或建築物，實施強制出租的安排，以及出租人因強制出租必要處所而可收取租金的款額釐訂等，在整個強制出租行為，相關的業權持有人的選擇權和決定權均被嚴重剝削，而強制出租必要處所涉及的租金，其款額釐訂的考量範圍亦過於狹窄，根本不能夠完全反映業權持有人因強制出租該必要處所遭受的全部損失；同時，草案亦加諸出租人額外的法定責任，包括出租人須確保在承租人接管必要處所時，該處所的狀況，是適合經營纜車的。我認為有關的要求，在條例草案內並沒有為出租人訂定適當的補償條款是不公平和不合理的；但為了保障公眾利益，確保山頂纜車繼續營運，在平衡社會整體利益下，我是接受條例草案的，但我會建議加入條文，令業權持有人因強制出租必要處所遭受的損失得到保障。

主席，我的修正案是就條例草案第15條，有關必要處所的強制出租部分提出修訂，令有關業權擁有人的私有財產權益得到應有、合理的保障。即建議修訂《山頂纜車條例》第11B(9)條，規定承租人除了就強制出租的必要處所繳付市值租金外，還須就以下方面，向出租人繳付相應的款額。包括若非因出租人造成的原因，承租人須向出租人繳付相等於因承租人未能按照本條例或根據第2B(1)或(5)條批出的經營權的條款，維持必要處所是適合經營纜車的狀況而引致出租人遭受的任何損失或損害的款額，以及承租人須向出租人繳付相等於因行政長官會同行政會議根據本條行使的任何權力而引致出租人遭受的損失或損害的款額，當中主要涉及出租年期、續租、出租土地及物業範圍，以及對承租人的選擇權及租約終止權。

草案條文只是保障出租人因強制出租必要處所而只可以收取有關處所的市值租金。就市值租金的計算和釐訂，現時是有一套國際認可的標準和定義。根據香港測量師學會採納的估值準則及國際評估準則理事會(「IVSC」)所公佈的國際評估準則的定義，現以英文引述其市值租金的定義如下：「Market rent (市值租金) – the estimated amount for which a property would be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.」簡單地說，「市值租金」是指「土地物業於估值日經適當市場推銷後，自願出租及承租雙方在知情、審慎及並無強迫的情況下進行公平交易之估算款額。」

條例草案清楚訂明必要處所是「強制出租」，不論業權擁有人是否願意，都必須依法出租；即使在估算租值時可以假設出租人是自願出租，有關出租的土地及建築物是經過適當的市場推銷，但出租的範圍，即必要處所，卻是由行政長官會同行政會議決定的，出租人因強制出租必要處所因而遭受的全部損失，草案並未讓業權擁有人在條文下得到相關的補償。

主席，強制出租必要處所的安排，令到業權擁有人需要將有關土地及建築物分割出租，可能導致餘下土地或建築物部分的經濟效益和價值受損，從而使出租人蒙受損失；此外，必要處所擁有人必須同意任何因經營纜車對必要處所的結構作出的改動建議，同時即使新經營者沒有遵守某些租契條款，出租人亦必須繼續有關的租賃安排，因租約的年期、終止及延續皆由行政長官會同行政會議決定的。這些都會令出租人因強制出租必要處所遭受損失，而不能夠透過必要處所收取的市值租金得到補償，所以我認為，應該將強制出租必要處所的租金計算的考量範圍擴大，讓出租人可以收取必要處所的市值租金外，其他因強制出租必要處所而引申並蒙受的損失，亦可獲得合理補償。

此外，為了讓山頂纜車的經營權能夠順利轉手，維持纜車服務，條例草案賦予行政長官會同行政會議多項權力，包括向合適的法人團體批出經營權，年期可長達最多10年，並可延續，而在經營權屆滿或終止時，行政長官會同行政會議亦可作出命令，強制有關物業持有人出租必要處所予纜車的新經營者。對有關必要處所的業權擁有人而言，整個強制出租過程，他是完全被動的，沒有選擇權，亦沒有決定權，出租人不可以決定租與不租、不可以選擇租給誰人、不可以決定租期、不可以選擇是否續租、完全未能享有一般自由市場運作下業主應有的權利，對出租人是完全不公平、不合理的。以上問題，單以收取必要處所的市值租金並未能完全補償的。

主席，政府的條例草案第15條建議加入第11B(10)條，規定出租人須確保在承租人接管必要處所時，該處所的狀況是適合經營纜車。首先，現時纜車公司是山頂纜車的營辦商，同時亦是纜車軌道兩端終點站的土地和建築物擁有人，將維修、還原必要處理的責任加在出租人身上，現時並不會有問題，因為他們都是同一公司、同一集團，..但日後若有新經營者出現，而它在經營權期間又未為承租的必要處所，提供適當的維修、保養，按草案規定，出租人將須為承租人在這方面的不當行為負責，包括為有關必要處所進行維修、還原等工作。出租人可能已經並非自願出租有關必要處所，草案又規定它必須要承擔因承租人不適當行為引致的責任，我覺得完全是不公平，有違公義。