樓市剛逆轉 減辣要適時

[:zh]雖然中美貿易戰未有進一步惡化，港股亦趨向穩定，但樓價卻似跌勢未止。根據差估署數字，整體私樓樓價已連續下跌兩個月，市場上的劈價、蝕讓、以至撻訂個案不斷湧現，個別發展商亦開始減價促銷。有評論估計本港樓價會從高位下跌三成、甚至七成，認為是時候開始「減辣」，撤銷俗稱「辣招」的部分樓市需求管理及逆周期措施，不要像上次跌市般太遲才出手。但亦有人擔心若減辣的時機及力度不當，反而會加速樓價跌勢，製造更多負資產。

樓市辣招主要分兩類，一類為由政府推出、透過提高物業交易印花稅來實施的措施，照道理撤銷該類辣招可降低交易成本，形同減價，理應可刺激需求。另一類辣招為金融管理局的措施，主要是增加承造按揭的難度，防範收入較少、負債較多、無力支付較高成數首期的買家入市，放寬有關限制同樣應會增加需求。

不過，不論是撤銷哪一類型的辣招，某程度都顯示政府認定樓市經已轉勢，即使啟動減辣也不一定會令樓價顯著回升。這會令物業準買家產生「愈遲買愈平」的期望，反而會壓抑需求，抵銷減辣對樓價帶來的利好作用。若是政府減辣調低印花稅，令交易成本下降，更可能促使擔心「愈遲賣愈平」的業主加速放售物業，甚至減價促銷，令供應大增，導致樓價進一步下跌。

若是金管局減辣，令風險承受能力偏低的市民較易入市，本應可刺激需求紓緩樓價下跌的壓力。然而，如果樓市跌勢未能逆轉，他們便有最大機會變成負資產，而且這批人大多並非炒家，而是真正有住屋和置業需要的用家。

筆者認為，政府及金管局不應對樓價的高低起跌持既定立場，但必須關注若樓價急速下跌，會否產生大量負資產業主、對企業抵押借貸能力和金融體系穩定性的影響，以及會否令庫房稅收及地價收入大幅下跌等。

政府應就減辣的時機、力度、優先次序和期望管理，作出詳盡和深入的評估，例如應否制訂客觀及具透明度的減辣指標? 應分階段還是一次過減辣? 是否應優先撤銷針對「第二房」置業需求的雙倍印花稅，保留針對炒家及外來需求的額外印花稅和買家印花稅? 而不論有怎樣周詳的評估，市場的反應有時也會超出預期，故政府亦須擬備應變機制和方案。

樓價過高，市民承受不了，但若樓價跌幅過大、過急，亦會對金融、經濟和民生產生巨大影響，不利香港，如何妥善把握和平衡，政府不能不早作準備，適時採取措施，減低樓市逆轉帶來的衝擊。[:]