[:zh]空置稅實施細節應視乎市況調整[:]

[:zh]俗稱「空置稅」的《2019年差餉(修訂)條例草案》日前正式刊憲，並將於立法會十月復會後的首次會議上進行首讀。一如所料，有發展商質疑草案內容「太辣」，又指本港樓市現正面臨中美貿易戰及反修例暴力衝突雙重打擊，導致價格銷售量俱跌，不明朗因素大增，希望政府暫緩立法。

另一邊廂，有政黨質疑立法建議仍「未夠辣」，要求收緊豁免範圍及實施累進稅制，即一手私樓空置年期愈長，需要繳交的額外差餉百分比就愈高。

筆者曾多次撰文談論空置稅，表明反對發展商透過囤積居奇來謀取暴利，減慢和減少實際可供居住的單位供應，令住宅樓價及租金進一步飆升，市民置業難上加難。但筆者亦同時指出，政府之前提出的空置稅立法建議，存在不少細節及執行問題。

減慢建屋速度來迴避徵稅

例如，發展商可透過分期及減慢建屋速度來迴避徵稅，反過來減少短期的單位供應。12個月的售樓限期、6個月的出租限期，以及選擇以「入伙紙(OP)」而非「滿意紙(CC)」作為「起錶」準則，對一般需要較長時間裝修、銷售及招租的豪宅單位，可能造成不便和不公。此外，基於「羊毛出在羊身上」的原則，空置稅的實施亦肯定會影響庫房賣地收入，早前就先後有高價地皮出現流標甚至罕有撻訂的情況。

政府現在決定將立法建議幾乎原封不動提交立法會首讀，未有應業界意見作出任何實質調整，一方面可能是與社會的仇富情緒及最近的政治氣氛有關，另一方面是當局認為一手私樓的「空置」情況仍然未有改善。根據當局統計，截至今年六月底的已落成但未出售私樓單位約有10200個，較一年多前剛剛提出空置稅時再增加了約1200個。

然而不少熟悉物業市場的人士都點出，有關數字是計算過去7年內的情況，有可能因近年整體建屋量增多而相應上升，不代表新樓空置百分比有實質增加。況且「未出售」並不等於真正「空置」，當局並無備存有關單位有多少其實已轉為出租或改作員工宿舍等用途，沒有針對「空置」年期的分類統計，也從未對其「空置」的原因作出任何分析，令有關數據的說服力大減。

再者，草案訂明空置稅將於立法會三讀通過的3個月後便開始實施，沒有任何彈性。其實近年許多重要的立法建議，尤其是會影響市場及業界運作的法案，一般都有較長的準備及過渡期，然後透過另一條附屬法例來指明生效日期。例如當年的規管一手樓銷售手法草案，也是在三讀通過接近兩年後才正式實施。政府今次偏離過往做法，難免令人覺得背後有政治考量。

根據差餉物業估價署資料，本港樓價已連續兩個月回落，來自業界的數據更是連跌5個月。若確認樓市走勢逆轉，在「愈賣可能愈平」的前提下，發展商勢必加快甚至減價推盤。再加上即將實施空置稅的預期，部分發展商已加速銷售貨尾單位。即是草案未正式通過、甚至未進行首讀，其立法目的與效果經已產生。筆者因此認為，空置稅的具體實施細節和日期，應視乎最新的市場情況適時作出調整，避免出現一些事前難以預計、事後難以控制的反效果。

空置稅只針對一手私人住宅

此外，面對大量基層家庭被迫捱貴租、住劏房，香港現時最需要是增加中短期的房屋供應，尤其是公營房屋及過渡性房屋。空置稅只針對一手私人住宅，不規管二手私樓或公營房屋，而且其效果最多只是將同一批單位提前推出市場，並不能真正增加房屋供應。即使草案可於今屆立法會任期完結前如期通過，對於現正水深火熱的劏房居民、公屋輪候冊家庭，以至大部分中產階層，其實質幫助都是微乎其微。

要實實在在地解決土地房屋問題，不能單靠空置稅或《收回土地條例》等政治花招。政府必須從速加大力度、多管齊下覓地建屋，包括由政府主動興建過渡性房屋、落實「土地共享先導計劃」、盡快展開「明日大嶼願景」規劃研究等。對於這些可真正及大量增加土地房屋供應的政策和措施，政府又能否展現出與開徵空置稅一樣的積極性和決心呢？[:]