[:zh]應對樓宇老化 設立維修基金 [:]

[:zh]面對人口老化與樓宇老化「雙老化」問題，在新冠肺炎疫情下，更突顯樓宇日久失修所產生的問題，除居住環境惡劣，助長細菌病毒傳播，亦威脅公眾安全。香港雖然實施強制驗樓計劃，以及有不同資助的計劃，但絕大部分小業主並非專業人士，對樓宇維修往往認識有限；加上過往曾出現「天價」維修，每幢樓宇涉及業權人數眾多，難以快速取得共識，令一眾業主對維修保養樓宇，尤期是公眾地方設施，並不熱忱，甚至卻步。

隨著歲月推移，樓宇老化出現外牆石屎剝落、去水渠管破損、甚至滲漏等現象，需要適時維修，屋宇署於2012年6月底全面實施強制驗樓計劃，規定業主須為物業進行定期檢驗和適時維修，從根源處理樓宇失修問題。計劃涵蓋超過1萬8千幢樓齡30年或以上的樓宇，屋宇署每年會揀選樓宇發出法定通知，要求大廈業主，按時限內進行檢驗及修葺，但不少業主及法團無視通知期限，未有按時完成檢驗及維修等工作。

根據相關法例，若業主未有按時限完成維修等相關工作，屋宇署可於指定期限屆滿1個月內發出警告信，但截至2020年4月，竟有高達24639份法定通知不獲遵從，其中更有超過限期逾5年。

過往，不少大廈業主因高昂維修費不願意或未有能力為大廈進行維修，因應相關情況。近年政府已積極推出各項資助計劃，如樓宇更新大行動2.0、消防安全改善工程資助計劃、優化升降機資助計劃，強制驗樓資助計劃、公用地方維修資助及有需要人士維修自住物業津貼計劃等，但因種類繁多，要揀選合適的計劃亦不容易。

就算設有業主立案法團的大廈，法團委員也未必有相關知識處理來自屋宇署、消防處、機電署及渠務署等多個部門所發出的修葺命令或改善安全指示等，加上進行大維修涉及招標工程，要聘用顧問公司來處理相問題，但要如何招標及選用顧問公司等，不單涉及使費等開支，亦要獲得其他業主同意。

雖然現時已有屋苑或大廈有從管理費中預留部分作維修基金，補助需要進行大維修時的開支，但有關做法始終只佔極少數部分。為了鼓勵及幫助小業主快捷地處理維修保養樓宇公共空間設施，改善環境及社區安全，減少政府行政資源，改善市容等。

筆者建議政府考慮成立「樓宇維修保養基金」， 先注資100億元作為種子基金，另外從每宗物業買賣的印花稅項中，抽取定額或百份比的費用，令基金能持續運作。

小業主收到強制驗樓、及修葺公共空間設施命令，可於一定期限內向基金會提出資助申請，透過配對方式(比例可以五比一，並設有資助上限)資助相關工程。如此，有助鼓勵小業主更積極參與維修工作，令樓宇安全得以改善。

此外，亦要加強宣傳教育，令小業主明白本身有履行保養維修大廈的責任，大廈經過修茸改善後，不單可鞏固樓宇結構，樓宇質素更良好，更具保值潛力。

至於沒有業主立案法團、沒有任何居民組織及沒有聘用物業管理公司的「三無大廈」，全港現有約5255幢 (截至2019年底數字)，絕大部分都面對樓宇老化失修情況。由於相關樓宇小業主或居民均為長者居多，要自發或組織維修，意慾及能力不高，難以成事。若因失修或欠缺防火設施而導致傷亡事件，實難以接受。

就此，筆者認為除應透過專責部門進行溝通及協調外，在基於保障公眾安全為考慮，政府應在小業主未能在時限內進行維修公用空間設施，直接為其進行維修，再向業主追討有關費用，若未能收回有關費用，除加徵罰款，便應直接「釘契」，以起阻嚇作用及將來可以收回有關費用及罰款。 [:]