調整強拍門檻 需平衡產權與公眾利益

香港有逾8600多幢樓齡逾50年的舊樓，不單設施欠缺，不少因乏人管理出現滲漏及石屎剝落等情況，對市民生活構成衞生環境及安全問題，政府實有需要採取更全面、有效的政策，才能改善舊區居住及生活環境。

近日有不少聲音要求降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》(簡稱「強拍條例」)下的強拍門檻，以加快舊樓重建；特首於上星期三發表施政報告時指出會研究降低強拍門檻；政府願意研究討論，未有即時決定調低強拍門檻，筆者認為做法正確，始終強行收購涉及小業主的產業權利，需謹慎從事，以平衡私人產權與公眾利益。

翻查資料，《強拍條例》自1999年推出、2010年曾被修訂降低三類地段申請強拍的門檻，由集合90%業權降至80%業權，其一為地段上每個單位各佔該地段不可分割份數的10%或以上；其二為地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上；其三為地段並非坐落於工業地帶，而地段上的所有大廈均為樓龄30年或以上的工業大廈。並未有一刀切將門檻下調至八成，故如要再調低門檻，應綜合各方面因素來考量。

首先，香港樓宇老化有增無減，復修雖可延長使用期，卻未真正解決如欠缺設施等問題；另外，頻密維修亦不合乎經濟效益，故樓宇應否重建，必須全面檢視各項因素，然而調低強拍門檻，不一定代表損害小業主權益，如部分「三無大廈」有業主早已失聯，難集逾八成業權，加上不少單位因失修具有潛在危險，有必要盡早重建。

現在較高潛在重建價值的舊樓愈來愈少，相對收購及重建成本卻愈來愈高，要提高發展商收購重建的意欲，收購重建若涉及多個獨立地段，容許聯合強拍，透過綜合計算業權份數，門檻未必下降，也可以提高；亦可對釘子戶的「落釘」誘因減少。加上透過將相鄰地段合併擴大地盤，可能獲增加地積比率；重建樓面增多，單位數目也較多；在土地價值提升下，小業主的收購價亦因而增加。

雖然部分舊樓破損嚴重，仍有小業主基於不同理由不願出售，如擔心遷往他區生活無法適應，其實可參考市建局做法，如物業重建後可優先認購單位，同時先協助安排在原區租住單位。另外，對一些受收購重建而沒有能力在原區或附近購置樓齡較新單位作居所的小業主，在符合政府訂定的條件下，容許他們購置資助房屋自住，改善他們的生活環境；當然前提是政府要有足夠的資助房屋供應。 筆者希望政府在研究降低強拍門檻時，要「全盤性」考量的同時，亦要加強宣傳及教育，甚至協助有需要的小業主聘用專業人士估價等，令小市民的權益得到更大的保障，從而對收購重建予以支持。