銓之講場 舊區重建 刻不容緩

香港舊樓林立，過去多年重建速度均遠追不上樓宇老化，雖然透過強制驗樓及樓宇維修，有助改善及延長使用時間，加強、加快舊區重建步伐仍是刻不容緩，否則香港難以成為宜居智慧城市。

市區擁有潛在重建價值的舊樓，當然會有發展商願意收購重建，但不少舊樓受到不同的規劃限制，如容積率，高度用途限制等，令其缺乏重建價值，這些舊樓只能等待市區重建局(簡稱市建局)是否會收購，但因收購成本往往超出重建價值，就算市建局願意出手，基於財政資源考慮，亦無法承擔大量的虧損項目。

作為自負盈虧的法定機構，面對日益增加並需要重建的舊樓，市建局亦是有心無力，故近日提出引入三個新規劃工具，包括容許住用及非住用地積比互換、地積比轉移、以及整合街區，增加舊樓重建潛力和價值，這些建議均有助舒緩市建局因重建相關舊樓面對的財政壓力，從而可以擴大收購的範圍，亦有助「吸引」私人發展商參與相關重建的項目。

上世紀落成樓宇，經過多年的使用，若缺乏保養維修，樓房會出現牆身滲水、石屎剝落、鋼筋外露等情況，就算經過大維修，也未必能真正根治問題，加上不少舊樓業主對維修往往採取「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的做法，修修補補的維修，根本未能有效改善居住環境，更談不上增加設施，利便住戶。

加上不少收購重建，均缺乏周詳規劃，往往只是單獨個別地塊發展，最終大部分只是興建「牙籤式」的單幢樓，無助優質社區的發展，提升生活環境。筆者向來認為要加快市區重建，應從以下方面著手：

1. 研究適切增加早期發展的新市鎮的地積比率：早期發展的新界區新市鎮，轉眼已五十多年，漸趨老化，考慮其過往的發展密度相對市區為低，若能提高地積比，有助吸引發展商參與重建，從而改善、提升區內設施及環境。
2. 發展密度需具彈性：如九龍市區總地積比率為9倍，當中住宅最多為7.5倍，其餘的1.5倍為非住宅用途，應容許互換，令土地發展可因應市場需求，發揮最大效益。
3. 優化重建強拍門檻：現時舊樓重建需集合八成、甚至九成業權份數，才能申請強拍，相關門檻應有優化空間，若能提供更大誘因，鼓勵合併地盤重建及能優先重建樓齡高的舊樓，既能促使加快整片重建，亦會減少「牙籤式」單幢樓出現。
4. 減少舊區居住密度：要減少舊區人口密度，需吸引居民遷往其他地區，首要條件是其他區有否足夠的吸引力，故新發展區除配套完備外，亦要有更優質的居住環境、方便的公共交通、相對寛敞的居住空間等，才能吸引市民遷往。