銓之講場 再談轉移地積比率

香港舊區重建困難重重，單靠發展商的收購舊樓重建，多屬零星分散地盤，可重建項目規模相對較小，落成不少均為單幢式物業，對改善舊區居住生活處環境，未能發揮更大效益，但若能透過大面積的改造、活化，甚至包括跨區轉移地積比率，對改善舊區環境、生活空間才能有望大幅度提升。

簡單而言，地積比率是指樓宇獲准發展的總建築面積與地盤面積的比例，而轉移地積比率，是將一幅土地的可建面積，部份轉移至另一幅土地上，令該受到轉移的土地可建總建築面積加大。若從廣義而言，亦是轉移土地發展權。

香港舊區重建步伐相對緩慢，原因之一是過份依賴市場力量，因此若重建回報不高，便難以吸引私營企業收購重建。近月，市場因市區重建局發表「油麻地及旺角地區研究」報告，提出透過地積比率轉移以提高舊區的重建價值，引來市場不同意見。筆者認為不應將地積比率轉移定為洪水猛獸，也不是盲搶地，只要運用洽當，有適當規管，令土地的潛在價值得以發揮，將有助舊區重建。

轉移地積比率存在已久，鄰近地區如日本及台灣行之多年。台灣早在1999年已有地積比率轉移法令發布(台稱容積比率)，其「都市計畫容積移轉實施辦法」更是可以透過轉移地積比率而取得規劃作公共設施保留地的地積比率，加大新項目的發展價值。

現時一般提及的地積比率轉移，多以轉移到相鄰、鄰近或同區土地，並多局限於特定建築物，如古蹟，然而卻被質疑只會增加舊區居住密度，無助改善生活環境。加上古蹟等建築物因涉及大量審批程序，成功例子不多。筆者認為應以更宏觀角度，考慮容許跨區轉移，將舊區物業的剩餘地積比率轉移到密度較低的新發展區，有效及有助解決發展密度過度集中於舊區。

要善用地積比率轉移，政府相關部門需要定出指引或確立法規，釐清轉移地積比率的「送出地盤」與「接收地盤」的權利及義務。而「送出地盤」與「接收地盤」如何配對，兩者土地價值如相距巨大的處理方法，應否為轉移地積比率設定送出與接收的比例，避免出現無上限「送接」情況呢？

「送出地盤」其剩餘地積比率能否分批分次送出，而這個地盤亦不應因為轉移地積比率而導致成為荒地，轉移必須帶來效益，地上建築物的維修、保育、或用途設施等均需考慮如何確保有效處理應用；至於「接收地盤」在取得額外的地積比率用作發展，交通基建和社區設施是否足夠支援，都是重要考量。

另外，雙方的所有權如何規管，若其中一方再轉售第三方，該第三方是否仍受地積比率移轉力之拘束，這些都要有所規定，避免出現漏洞。政府應就轉移地積比率與業界討論，制定完善相關法規，發揮其最佳效益。