九龍城重建22幢未滿50年 最小26載 環團斥浪費 市建非執董:不應只考慮個別樓新舊

市區重建局九龍城「衙前圍道/ 賈炳達道」重建項目料建4350個住宅單位。項目的社會影響評估顯示,發展範圍內有47幢樓宇維修保養屬「良好」或「尚可」,佔總數52%;樓宇平均樓齡為58 年,本報點算有22 幢樓齡未滿50年,其中未滿40年佔14幢,其
中最年輕僅26年。有環團質疑市建局只求用盡地積比,將「年輕」和維修狀况不錯的樓宇清拆造成浪費。有民間智庫批評,市建局已改變重建策略,以盈利為先,而非市區更新需要。巿建局非執董謝偉銓回應稱,市區更新不應只考慮個別建築物新舊,需兼顧整區環境、交通和經濟活動能力。 明報記者

市建局就「衙前圍道/ 賈炳達道」項目進行的社會影響評估報告指出,發展計劃地盤總面積達37,061 平方米,當中25,302 平方米預計用作「住宅(甲類)」發展,涉及91幢私人樓宇,樓齡介乎26 至73 年,平均約58 年。市建局亦稱,計劃內近七成樓宇樓齡
超過50年,九成沒有升降機。

受影響91幢樓 逾半保養良好尚可
經本報點算,有22幢大廈樓齡未滿50年,其中14幢未滿40年,最年輕的南角道聯景閣只有26年樓齡,於1996年建成。以建成時間計算,5幢建於上世紀70年代, 13幢建於80年代, 4幢建於90年代,包括南角道聯景閣、萬發樓、福至樓和龍崗道寶文閣。同
樣會清拆的九龍城市政大廈於1988年建成,樓齡只有34年。

樓宇狀况方面,市建局資料顯示,有47 幢樓宇維修保養屬「良好」或「尚可」,佔比約52%,餘下44幢樓宇則屬「維修及保養欠佳」、「欠缺維修及保養」或「失修」,亦有樓宇未遵從渠務修葺令,並有樓宇懷疑被分拆成多間劏房。報告又引述民政事務總署5月資料,計劃中有55樓宇是「三無大廈」,約佔60%。

市建局去年稱,至2048 年市區樓齡逾50 年私樓單位將增至85.4萬個。長春社高級公共事務經理李少文表示,舊樓急增下,計劃內不少較年輕和維修狀况不錯的樓宇被拆,若建築材料可用盡設計壽命較好,免成浪費,質疑市建局用盡地積比謀利,對維修和保
育策略視而不見,效果比私人重建針對破舊樓宇逐步重建更差。

本研社質疑市建看中發展潛力 盈利為先
本土研究社成員黃肇鴻表示,市建局過去很少重建樓齡不足50年的樓宇,批評市建局以盈利為先,忘記市區更新本業,不按樓齡和樓宇狀况選擇項目,而是看發展潛力,「市建局已經變成有公權力的發展商…… 26 年樓齡那幢不是因破舊『死』的,是因為當
年(建)太矮『死』的」。

他預計,市建局未來會在深水埗和荃灣等區繼續運用一地多用、轉移地積比等新規劃工具,將有更多不合理規劃,令毋須重建的樓宇因有較多剩餘地積比,被劃入重建範圍。

市建局非執董謝偉銓表示,市區更新不應只考慮個別建築物的新舊,需兼顧整區環境、交通和經濟活動能力,若留下個別較新的樓宇,對協調規劃造成障礙,減少重建效益,過去單幢重建亦有與周邊不協調的問題。

市建局:該樓只6層無 重建可成優質單位
市建局回覆稱,該1996 年建成的樓宇只有6層,亦沒有升降機,發展計劃可將樓宇重建成現代化樓宇,為居民提供較優質單位;若重建欠缺對整個小區的整全規劃,只會形成零散分佈的「見縫插針」式單幢式住宅,佈局缺乏協調,難透過規劃擴闊樓宇間距、提供綠化休憩空間和增設社區設施等。市建局亦對重整機會較低的地塊實行例如「小區規劃復修」模式,從驗樓、公用地方維修至預防性保養等提出針對解決方案,提升樓宇壽命。