明報 銓之講場 購買非本地物業宜小心謹慎

港人愛買磚頭，在港樓價高企下，近年部分港人亦因退休或投資等，轉向購置其他地區、國家物業，如英國、泰國、內地城市包括大灣區等，但若胡亂冒失入市，隔山買牛，風險自然增大，事前不做好「功課」，買入爛尾樓，金錢損失外，身心亦可能受到打擊。在香港現行法例欠缺有效規管的情況下，準買家必須小心自保。

筆者認為要避免購入爛尾樓或「貨不對辦」情況，首先應了解清楚欲購物業的情況，通常來港推售的樓盤，大都「打著」位處市中心、交通交匯處、配套十足，價錢便宜，高回報，甚至有「回報保證」等，但有關資料及優點表達是否全面呢？在決定入市前應多作了解及分析。

入市前，要核實項目買賣條款是否清晰列出主要承諾、責任及罰則等，文件條款是否符合當地法例受到保障；如賣家毀約，如何追討及已支付樓價款項有何保障，如是樓花，樓款是否只用於樓房的建造和發展等。

準買家要了解購買項目所在地的相關法規，除自行查閱資料外，亦應諮詢專業人士的意見。例如是否容許海外人士購買，物業出售是否要有預售批准等均為重要資料。另外，如是樓花，有關項目已興建到的程度。如購買內地物業，準買家可要求查閱「五證二書」，如未取得五證中的《建設工程規劃許可證》及《建築工程施工許可證》，一般都不能申請《商品房銷售許可證》，故只要大家多做功課，甚至到當地視察，深入了解，自然有更大保障。

另外，準買家亦要考慮自身財政實力、供款能力，幣值匯率，以及律師費及按揭稅費等，不少地區的當地銀行對於海外人士申請按揭會用較保守及保險的態度，審批會較嚴格，故未必一定可以透過銀行借貸供款，或是獲批出的貸款額可能較低，以及需支付的利息可能較高。

如購入的海外物業用作投資或收租用途，更要計算委託代管費、物業管理費、維修費及保險費等；同時亦要了解當地對物業出售有否限制、需支付的稅費及因出售而需承担的其他費用等；至於出租物業後，要收回單位的程序、時間、續租、加租等要求亦要了解，以免出租後，難以收回單位，甚至當租客欠租，業主權益的是否有足夠保障，以免自招損失。

今天已是網絡年代，就算隔山買牛，也可透過互聯網取得更好、更多的資訊，只要做足功課，相信購入「貨不對辦」的項目機會將會大幅減少。