[:zh]學者評《施政報告》六大房策 倡「新界大規劃」 推動經濟變革[:]

[:zh]反修例風暴籠罩下，行政長官林鄭月娥10 月16 日發表任內第三份《施政報告》。受社會低氣壓影響，以經濟民生政策疏導政治紛
爭，其實早已是特區政府的主調，結果一如所料，這份《施政報告》的新措施中，「老、大、難」的土地房屋問題成為「重中之重
」。但到底政府提出的新房策，對於解決香港長年累月的深層次問題有多大助力？《香港01》訪問了兩位經濟學者，「年輕人從這
份《施政報告》中，實在看不見希望」—是他們對今年《施政報告》的結語。
2008 年至今，本港樓價如脫韁野馬勁升，已達到首期動輒100 萬、200 萬元的地步。以本港居民入息中位數1.87萬元計算
，不吃喝不消費四年半至九年，方能儲到這筆首期。無力於私人市場上車的市民，不少在漫長的公屋輪候人龍中等待，或在僧多粥
少的居屋抽籤裏空手而回。
六大樓市措施　無一可取？
林鄭月娥在《施政報告》中提出六大樓市措施，稱照顧不同收入的市民，但究竟現實上又是否如她所說的這麼簡單？冠域商
業及經濟研究中心主任關焯照如此評說：增建過渡性房屋：杯水車薪關焯照表示，未來三年提供約一萬伙過渡性房屋是杯水車薪
，因為現時居住在劏房的住戶高達六萬至七萬戶。倘若向無法擠進過渡性房屋的劏房戶提供租金津貼，又恐推高租金，「殺錯良民
」，令其他租客包括未合資格取得津貼的租客負擔更重。
工廈改建公屋：成本高供應少關焯照指出，改建工廈的成本很高，當中包括要符合消防安全條例等，亦要處理採光問題。更
重要的是，2009 年活化工廈推出時，不少合資格的工廈已經改建，餘下可供改建的工廈根本不多，預期相關供應不會太多。
加快售租置單位：技術上有問題「一來措施未必可以讓原本的居民出售單位，搬離生活幾十年的社區；二來相關樓宇已經變
舊，而且部份單位賣出多時，一直都要出資保養，日後再出售單位，維修保養出資比例方面亦要妥善處理。」關焯照說。
預售居屋、增白居二：無增加供應關焯照認為，綠置居可以免去租置的保養出資難題，不失為一個讓公屋富戶騰出單位、讓
公屋流轉的途徑。但預售居屋卻無助解決問題，因為這些單位已經在預期供應之內，並沒有增加供應。至於增加白居二配額，不用
補地價，關焯照認為的確是吸引市民上車的因素，但如果在樓價上升的時候推出，就會變成炒樓途徑。他強調，增加白居二配額雖
然可加快物業市場流轉，但未有增加單位供應，象徵意義大於一切。
安達臣道建首置盤：七折仍昂貴「 同樣都是無增加供應，因為只是將原本私樓地皮轉用途。」關焯照指，如果單位售價較貴
，家庭月入可能要有六萬至七萬元才能負擔。「就算是市價七折售樓，以現今樓市水平來說仍然是貴。」放寬按揭：實力不足者置
業極危險今次施政報告房屋政策中，最惹人關注的，自然是放寬按揭證券公司提供的按保計劃樓價上限：首次置業人士申請最高九
成按揭貸款的樓價上限，將由400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。
關焯照警告，有關措施的影響可以很嚴重。他指出，政策一宣布，二手成交就大增，反映有市民因該政策而入市，而這類買
家可能首期不多，又忽視樓市下行的風險。回顧1998 年董建華政府首次推出首次置業貸款，當時樓價雖然已經較高位下跌三至四
成，但推出之後樓價繼續下跌，不少人成為負資產。現在樓價仍未下跌，貿然入市風險就更大。「現時的情況與七十至八十年代不
同，當年上車雖辛苦，但經濟增長強勁，人工加幅可高達一成，而現時經濟增長只有約3%，加薪幅度不會高，加上物價高企，萬一
經濟下行，對於要節衣縮食來上車的人士將有巨大危機。」新界收地發展　關焯照：非鬥地主那麼，香港房屋困局的出路在哪兒
？關焯照總結：「土地供應是樓市問題的根本，而土地供應問題，政府規劃不善是禍源。」過去多年政府拓地進展緩慢，特別是新
界收地發展問題遇上各種阻力，關焯照提醒政府必須改變「少做少錯、不做不錯」的心態，不要怕「得罪商家」。他特別補充：「
事實上，在新界收回土地發展亦不會得罪商家。」「《收回土地條例》處理新界收地，並不是說要全盤收地，而是合理地、按機制
定下的價格收回一些交通規劃、公共設施及其他基建用地。當交通基建鋪好之後，附近未收回的私人土地價值就會大升，因此不單
止不是俗稱的『鬥地主』，更是讓地產商加快發展手上農地，做到互惠互利。」相比之下，關焯照認為，發展新界農地比填海拓地
更具效益。例如政府極力推動的「明日大嶼」人工島項目，關焯照便頗有保留。他認為，項目支出龐大，涉及的海域很廣，工程所
花時間亦很長。「有數據顯示，2040年之後，香港會面臨人口收縮，大面積人工島落成之時是否還有龐大住屋需要，將會有一定變數；其次，人工島面臨氣候變化、颱風愈來愈強勁，以及中港兩地發展的交通配套等未知之數。」他認為，就算是填海造人工島
，亦可以參考澳門模式。澳門有五個小型人工島，香港也可以先小規模填海，之後再按需要加建，免除斥巨款大規模填海，卻挖出
「無底深潭」的危相較而言，發展新界土地的不明朗因素較少。關焯照強調，《收回土地條例》已經用過很多次，如有發展需要
，新界棕地、農地及其他土地都應該引用該條例來收回發展。《香港01》翻查歷年收地圖則，發現引用《收回土地條例》徵收的土
地總面積有315.4 公頃，相當於16.6個維園，當中超過一半是位於新界北區。當中有199.15公頃涉及水務工程及相關基建，用於公
營房屋及相關配套亦有87.53公頃。
在此基礎上，關焯照強調，港府必須改變之前發展新市鎮的思路。他建議，首先應該要大規模發展交通基建，以強大交通網
打通全新界交通脈絡。「建好主要幹線、道路，以至大型隧道和天橋之後，發展商的農地就可以活化。」關焯照表示，活化農地未
必是讓地產商得益，因私人住宅土地可能佔區域內地皮的一小部份，其他地皮可以有不同發展，而過程中「讓別人賺一些無所謂」
，更重要的是政府幫到社會和市民，達至加快發展規劃的目的。
「如果政府不首先發展交通基建，地產商亦無誘因興建接駁道路，因為所費不菲，結果地區就無法發展起來。」他以白石角
為例子，在吐露港公路旁邊，有了交通配套，一發展起來就很容易。
過去二十年，有資產的香港人在樓市大升過程中賺了不少，但關焯照指出，這是「先天不足，後天失調」所造成的奇怪現象
，是政府制度傾向地產商，「環境逼你發達」。他強調這不是正常情況，以美國為例，近年經濟都是科技、商業人才主導，而不是
地產商。經濟有活力，能夠持續發展，並有好的經濟增長，才能製造財富效應。
關焯照提出「新界大規劃」概念，指港府應在收回的新界土地上全線發展，除了建成大型新市鎮，更要有高科技發展，亦要
有新的優勢產業例如創意及文化產業，擴大科學園，又可以做優質的旅遊區。同時，亦可以考慮在新界設立第三個核心商業區
（CBD），讓部份重要政府部門進駐，以提高區內經濟活躍程度。
外國城市亦有類似的分區，例如多倫多及附近地區會一併發展。他說：「發展新界時要更着重大型規劃，不應再是沙田新市
鎮一般的區域發展，而是要結合商用、文化藝術、體育、科技，以及如瑞士、挪威一般的高質素專業教育，借新界土地發展，在勞
工市場進行大型改革，推動香港經濟變革。」房策欠突破　莊太量提五大方向與關焯照一樣，香港中文大學劉佐德全球經濟及金融
研究所常務所長莊太量對今年的《施政報告》感到失望。他直言《施政報告》提及的政策都是「老調重彈」，其中房屋政策措施雖
多，但欠缺突破思維，難讓年輕人看到希望。莊太量提出了五個方向的房策改革。
加強公屋流轉鼓勵公屋富戶大灣區置業現時房委會會將公屋所在地點分成市區、擴展市區、新界和離島四個類別，主要是用
作編配申請人的上樓次序，以及釐定租金。莊太量認為，這分類的用途可以再進一步。因為現實上市區公屋會較受歡迎，市民上班
亦會較方便，他認為可以收緊市區公屋的租住條件，指定年期後就需要遷至其他地區的公屋或是交雙倍租金；新界公屋則可永久租
住，其他條件不變。他認為這種措施的好處，是增加市區公屋的流轉量，亦容許更多核心家庭租戶入住市區公屋，工作、子女上學
也會較方便。
另外，莊太量建議政府考慮在公屋富戶政策上再加一個項目，讓某些資產足以被介定為富戶，但又未需遷出單位的租戶，以
自願形式交出其租住權，政府則提供資助，讓其在粵港澳大灣區置業，相信不少租戶會感興趣。
居屋改行輪候制嚴加審查申請人現時，居屋成為「私樓買不起、公屋無份住」的夾心打工仔上車的「最後希望」，但過程猶
如「買六合彩」。以今年推售居屋為例，4,871個單位足足收到超過30萬份申請，破歷年紀錄，平均六十多人爭一個單位。在抽籤
制下，落選的申請者尤其是白表申請人，只能重回私人市場，等待下一次「大抽獎」。
莊太量表示，抽籤並不能解決房屋問題，這亦會令有意購買居屋的市民感到絕望：「你永遠不知道何時才能抽中，市民也會
無所適從，到底是等居屋，還是直接買私樓？這樣非常打擊他們的人生計劃。」他認為，輪候制相較之下好處更大：「比如說，今
期居屋你沒有份，但你知道下期一定輪到你，那市民便可以有預算，有個希望，盡早計劃結婚生育。」其實居屋輪候制或計分制的
建議，近年經常有人向政府提出，但政府的立場均是否定。
運輸及房屋局局長陳帆今年1月回應立法會議員謝偉銓提問時提到：「如果申請次數較多可提高優次，會令更多人申請資助出
售房屋，包括一些本來比較沒有需要或沒有意願購買資助房屋的人士，會為求提升日後的選購優次而提早加入申請行列。」不過莊太量認為，這種情況可通過改善審查制度避免。「例如要求申請人入表，取得輪候編號後就不能放棄。其他申請要求譬如入息、年
齡上，也可加入一些較『硬』的要求，總之並非任何人都能排隊，這些都可研究。」資助房屋是居所禁止轉售圖利香港的資助出售
房屋其中一項為人關注的問題，就是「商品化」。事緣房委會自2007年取消回購居屋單位安排，容許業主居住五年並繳付補地價後
，直接於公開市場出售。補地價後的資助單位性質已等同私樓，對買家身份、持有的數目也沒有限制，助長炒風。原本數量已十分
有限的居屋，也就賣一間少一間。
莊太量提出，政府應嚴格限制轉售資助房屋，賣家不得圖利。「政府不應該提供物業作炒樓。政府就算讓市民以一、二百萬
元購買一個1,000平方呎單位，也是無問題的，但應該限制不得用這些單位賺錢。政府的責任僅限於讓市民安居樂業，但香港現時
的情況，就是資助房屋也變成圖利的工具。」他特別提到，曾經見過不少人抽中居屋後，眼見樓價下跌，寧可放棄。他認為如果市
民申請居屋是想解決住屋需要，這種行為並不合理：「就算樓價跌，只要買家是自住，應該不會受到什麼影響。」因此，他認為
，部份人將資助房屋視為一種資產而非居所，是違反政策原意，這種情況不應該發生。
針對性協助青年建「模範居屋屋苑」對於居屋，莊太量還有額外的建議，就是建得更大、更舒適、賣得更便宜。他舉例指
，現時香港的居屋單位面積不過400 平方呎左右，800平方呎已是極少數的大單位。站在市民角度，或會覺得追求數十年的目標
，最終不過是一個狹小空間，讓人更加看不到希望。他建議，政府日後可參考新加坡組屋的規模，建立「模範居屋屋苑」，專門讓
年輕人居住，面積可介乎800 至1,000 平方呎，而且提供更大的折扣率。
他明白現時的資助房屋總量並不足夠，但認為可先小規模實行：「你不需要全部屋苑都如此做，可先建數百個這類單位，先
給大家一個希望。如果效果理想，可把這模式複製。」放棄賣地收益大幅增建公營房屋在反修例風暴下，政府在《施政報告》內其
中一項最重要的政策改動，是終於宣布動用《收回土地條例》這把「尚方寶劍」，收回三類私人土地改劃作百分百公營房屋用途。
但莊太量認為，政府未至於完全沒有地建樓，而是太過依賴賣地收益。
莊太量指，香港稅率低，經濟結構也比較單一，要靠利得稅和賣地去維持政府穩定收入。其實，政府可放棄某幾個季度的賣
地收益，將更多土地撥作公營房屋用途。他認為，雖然《基本法》107 條規定政府須量入為出，避免赤字，但目前港府第一要務
，肯定是解決社會矛盾，呼籲政府暫時放棄某些理財思維。
「長遠而言，這考驗政府如何取得平衡。
現時肯定是社會穩定、政治向前走，重於政府賣地賺錢。其實政府以往賣地已積累不少盈餘，賺回來的錢還是用來投資、由
金管局管理，將錢愈滾愈大，但又不是用來投放社會，等同漫無目的累積儲備。」莊太量明言，在維持社會穩定的過程中，有些經
濟上的代價是很難避免的。
放寬樓按是「現實之舉」？
2008 年金融海嘯之後，由於樓價持續上升，金融管理局在往後十年間先後推出八輪「逆周期」措施，收緊樓宇按揭成數、引
入壓力測試等，防止市民在樓市熾熱期間過份借貸置業，以致一旦樓市下行重現負資產的故事。
今次放寬樓按，被認為是重大政策改動，亦令人聯想起二十年前泡沫爆破後的慘況。
與關焯照的解讀稍有不同，莊太量從現實的角度出發。他認為，以現時的樓價，400萬元以下的住宅單位本身並不多，即使有
，亦是在較偏遠的新界地區，或是面積相當小。提高按揭的上限，確實可以助欠缺首期的青年盡快上車，本身問題不大：「青年人
畢業後面對如此樓價，又不能住公屋。如果再等多五年、十年才儲夠首期上車，可能早已過了適婚年齡。」翻查土地註冊處數字
，2018年9月至2019 年9月的住宅成交價個案，價格介乎300萬至500 萬元的交易徘徊在整體兩成左右，500 萬至1,000萬元的成交
佔比約六成，是成交的主流。所以，莊太量認為，今輪放寬按揭保險，若是作為一次性措施，是可以接受。當然，如果政府往後想
再進一步放寬1,000萬元以上住宅的按揭，就要相當小心考慮，因為1,000萬元以上的住宅，很明顯不是平民所能購買。他亦相信
，政府的用意不是重新「燒起」近幾個月稍為回軟的樓市，而是讓年輕人以較低首期盡快上車。
還有什麼可以比現在更差？
對於樓市下行風險，莊太量事先進行「利益申報」：「我自己有樓，（樓價下跌）當然會不開心，但樓價過高，社會又不會
穩定。」但他認為，香港是自由市場，不論在任何的資產市場，樓市也好，股市也好，資產泡沫都是必然產物，周期爆破是很難避
免的，要刻意防止泡沫爆破，令更多人難買樓，背後的社會成本可能比泡沫爆破更高，例如像今日的全港社會動盪。
莊太量補充，既然香港奉行自由市場，即使有資產泡沫爆破，就讓其自然發展，總好過犧牲一整代人的福利。「可能你嚴格
限制銀行樓按，保住整個金融體系的穩定，但年輕人無法買樓，製造更多社會矛盾，這也是成本，分別只在於成本轉嫁在誰人身上
。」被問到當年負資產問題導致董建華政府成為眾矢之的，承受沉重政治代價，是否擔心重複同一個故事？
莊太量苦笑：「還有什麼（政治狀況）可以比現在更差？」#### 關焯照認為政府規劃不善，是土地供應問題的禍源。
關焯照提出「新界大規劃」的概念，指政府應引用《收回土地條例》收回新界棕地和閒置農地等，然後全線發展。
莊太量倡建立「模範居屋屋苑」，專門讓年輕人入住。
抽中居屋難如「買六合彩」，讓不少市民感到絕望。[:]