銓之講場：推動預防性樓宇維修

香港面對樓宇老化問題嚴重，截至去年年底，全港30年或以上私人住宅及綜合用途樓宇總數逾2.3萬幢，當中樓齡介乎50至69年，共有7,466幢，樓宇失修情況亦愈見嚴重。上月位於佐敦一幢舊樓發生三級火警，造成5死40傷慘劇，大火揭露該廈未有遵辦強制驗樓，引發消防安全問題。然而，如樓宇有適當的維修保養，不但能減輕安全隱患，亦可提升樓宇的質素，延緩老化。

筆者早前出席香港測量師學會建築測量組舉辦的「樓宇維修18區巡迴講座」開幕禮，與參與者分享樓宇維修的一些經驗和見解，以及樓宇預防性維修和定期保養的重要性。在互動過程中，不少參與者反映對舊樓維修的問題，但認同若能加強「預防性」的保養維修工作，有助減輕日後維修的開支，良好的居住環境亦得以保存，樓宇價值得以維持甚或提升。事實上，若樓宇長期沒有進行有效維修保養，當強制下要進行大維修時，涉及項目自然衆多，費用自然高昂，工程時間亦會因而更長，對相關住戶影響亦更大。因此，不少業主往往因涉及金額大而對維修有所抗拒，令問題愈趨嚴重，安全風險愈見增加。

就維修保養，筆者一直主張未雨綢繆，在大廈落成入伙後 ，除收取費用作日常管理開支外，亦應設立維修基金，於收取的管理費部份款項作維修基金，用作定期維修保養之用；筆者建議從入伙後每五年進行定期檢查，並進行需要的修護。樓宇建成初期，狀況應良好，需維護項目亦不會多，但隨著樓齡的增長，需要維修的項目愈來愈多，由於早前的定期保養及維修，一次要處理的項目自然有限，費用相對亦較低，業主自然較容易接受。

另外，不少業主礙於缺乏樓宇維修相關的知識和經驗，面對需要大量維修項目及較大的費用，持牌物業設施管理公司及從業員，可以更積極和主動向業主講解，發揮專業的價值，推動定期維修保養計劃及方案，保持甚致提升物業的價值。

屋宇署多年前推出實施強制驗樓計劃，每年會按風險管理原則揀選600幢樓齡達30年或以上的樓宇，要求相關業主進行驗樓，進行維修。政府曾多次撥款推出不同的支援計劃，如市區重建局推行「樓宇更新大行動 2.0」，為合資格業主就遵辦強制驗樓通知提供技術和財政支援；當然，如能加快推動修訂《建築物條例》，有助增加樓宇的維修責任，簡化檢控程序，提升執法效率 ；通過提高罰則，加強對違規的阻嚇力。

至於三無大廈，不少業主以長者居多，政府應協助推動「聯廈聯管」，透過協調多幢三無大廈及單幢樓宇，共同聘用物管公司，以小區管理模式，推動維修及保養工作；令三無大廈獲得管理服務，居住環境和質素得以提升。