[:zh] 劏房租管 舉步維艱 [:]

[:zh]筆者一向對租務管制有所保留，一來租管往往只能保障現有租客，難以幫到新租戶；二來這會減少業主為物業維修保養的資源和誘因，加劇樓宇老化；三來守法的業主或會因租管而「揀客」甚至停止出租，最終令租盤減少，租金反升，最弱勢的少數族裔及新移民家庭更難找到安身之所；四來是對那些向來無視法紀的無良業主，他們總會找到方法逃避規管，當局花上大量資源調查和執法也未必奏效。

不過，由於香港的劏房問題實在相當嚴重，住戶估計超過10萬戶，濫收租金和水電雜費情況普遍，因此對於政府成立「劏房租務管制研究工作小組」，就劏房租管進行研究，筆者還是樂觀其成，希望小組即使找不到完美解決方案，最少也能提出一些總體利多於弊的建議，對大量劏房家庭有所幫助。

政府近日向立法會匯報小組工作進度，一如所料遇到不少困難和爭議。首先是要弄清何謂「劏房」及需要規管哪些類型的劏房？是否只包設有獨立廁所的板間房？還是將單位原有的房間、床位分租，提供服務式住宅及民宿服務也要管？社會至今眾說紛紜，小組亦未有作出清晰定義。缺乏清晰的定義，又如何以立法方式進行規管呢？

除了何謂「劏房」，何謂「出租」其實也並不容易釐清。一些過往例子顯示，業主為了逃避規管，想出了林林總總的另類「出租」模式，包括出售公司股份、分享單位使用權等。政府指法庭在審理相關案件時，並非只看合約字面，而是會考慮雙方是否存在實質的業主與租客關係。但問題是，有多少劏房租戶願意和有能力與業主打官司呢？還是當局計劃將劏房規管刑事化，交由警方及律政司去處理私人租務糾紛？

小組建議強制劏房制訂標準租約，清楚訂明租期、租金、終止租賃通知期、水電費和雜費安排，以至續租權與加租上限等。但如果有關劏房單位本身就是違法違規，例如非法僭建的天台屋、平台屋；霸地而建的貨櫃屋、鐵皮屋；違反規劃用途及地契條款的工廈劏房等，有關標準租約是否仍然適用？是否仍可透過法庭程序去強制執行？若當局依法將有關違法劏房清拆取締，相關租約及租戶權益是否淪為一紙空談呢？

此外，油麻地、深水埗、北角、九龍城等多區，近日先後有舊樓群爆發疫情，部分個案懷疑與該等大廈劏房林立、環境擠迫及渠管亂駁有關。有關劏房單位即使並非整幢違法，也明顯有違相關的消防及渠務規例。要避免病毒傳播，保障劏房內的居民健康，單單修葺大廈外牆渠管並不足夠，而是要將屋內胡亂增設和接駁的渠管也全部依法重鋪，變相將劏房拆卸還原，將現有租戶趕走。

對於上述法律與安全問題，政府與小組似乎是「隻眼開、隻眼閉」，強調其研究目的主要是規管而非取締劏房，其關注重點是租金水平。有關劏房是否安全及合法、當局應否及如何執法、一旦依法取締後應如何安置居民等，當局不應視而不見。

劏房是不正常物業市場下的產物，以立法方式去嘗試規管，往往會事倍功半、事與願違，甚或衍生其他意想不到的問題。要有效紓緩劏房問題，歸根究底還是要加快增加房屋供應，包括公營房屋、私樓及過渡性房屋。然而劏房問題已出現多年，政府不時強調必須解決，但筆者至今仍未聽到官員明確提出可於何年何月解決問題。缺乏具體目標，政府所提的政策、措施會否只是「拖字訣」呢？[:]