[:zh]善用公屋資源 鼓勵單位調遷[:]

[:zh]要增加土地及房屋供應，滿足市民的住屋需求，不外乎有四套板斧。第一套是創造全新土地，包括填海造地、開闢岩洞及地底空間等。唯兩者都要視乎地質和地形，可行及合適的選址不多，而且動輒需要十多二十年時間，難解燃眉之急。

第二套是重新分配土地用途，包括將已荒廢或使用率偏低的農地、棕地、舊式工廈、邊境禁區、閒置官地、空置校舍，以至部分合適的郊野公園邊陲用地，改作房屋或其他更有迫切需要、更具效益的發展用途。但改劃土地用途涉及繁複的法定及諮詢程序，還有收地、遷拆、安置及重置等複雜工作，所需時間和可能遇到的反對聲音，未必會比填海造地少。

第三套是增加現有用地的發展密度，包括提高部分新界地區的地積比率、適度放寬市區用地的高度和容積率限制、加快舊樓及舊式公共屋邨重建以盡用其核准地積比等。但大幅提高密度難免會影響區內居民生活，加重原有的交通及社區配套負荷，需要同時加建道路、鐵路和社區設施，同樣往往難以迅速落實及在短時間內見效。

最後一套板斧是善用、盡用現有的樓宇和樓面面積。其中私人發展商早已深明此道，將新樓單位愈起愈細變成「納米樓」，令市民較易「上車」，但卻愈住愈細。不少舊樓業主亦將原有的較大單位分間成劏房出租，以至非僭建天台屋、平台屋等，務求在有限空間下容納最多住客。有關做法當然不值得鼓勵，有人因而提出以立法方式，規管新建私樓以至劏房單位的最小面積。

然而在出租公屋方面，近年的發展趨勢卻剛好與私人市場相反。房委會規定的公屋人均居住面積標準為7.5平方米，但最新的實際平均數卻達到13.3平方米，即超標接近一倍，主因是不少租戶的子女已長大遷出、家中有長者離逝，以至離婚等理由，導致其家庭人數減少，變成「寬敞戶」。

曾有學者推算，假設將所有公屋單位重新編配，使現有租戶還原至7.5平方米的居住面積標準，所騰空的樓面已能夠滿足現時公屋輪候冊上近26萬宗申請的需要，令公屋平均輪候時間立即減至零！問題是一般公屋租戶都不會因家庭成員減少，而主動、自願提出搬往較細小的單位。房署過去就要求「寬敞戶」調遷亦欠缺積極，甚至長期不作為，浪費了有限和珍貴的公屋資源。

房委會去年推出試驗計劃，透過永久全免新單位租金，鼓勵長者「寬敞戶」由大單位搬到細單位。但由於申請條件緊、限制多，例如規定全屋居民都要年屆70歲或以上、只容許原區調遷等，導致計劃反應欠佳，至今只有數十宗成功調遷個案。房委會本月初通過將試驗計劃恆常化，放寬了有關調遷地區的限制，但家有非長者成員的租戶繼續不合資格申請。

鑒於其他覓地建屋措施需時較長，政府與房委會應更積極地促進「寬敞戶」調遷，例如降低70歲的申請門檻或容許家有非長者的租戶申請，讓他們搬到較細單位後享有租金優惠，或甚至完全免租。當局亦可考慮胡蘿蔔與棒子並用，向不合理地拒絕調遷的「嚴重寬敞戶」徵收較高租金，以促成更迅速及更大規模的公屋重新編配。[:]