[:zh]工商物業需求跌 減辣力度恐不足[:]

[:zh]筆者上周指出，隨着疫情持續及美國政府著力打壓中國和香港，香港經濟下滑速度轉急，失業率高企，二手住宅樓價跌勢近日開始加劇，呼籲有意置業的市民小心衡量自己的能力和風險。而相對於住宅物業，商舖、寫字樓等非住宅物業的價格及租金跌幅更大、跌勢更急。

因應有關情況，金管局上周三宣布就非住宅物業「減辣」，將相關按揭貸款成數上限提高十個百分點。假設申請人的主要收入來自香港，並且沒有其他按揭貸款，其按揭成數便會由最多只可借四成增加至五成。措施同時適用於新造按揭及加按，希望一方面鼓勵真正用家入市營商，一方面亦可幫到面對財政困難的現有業主，讓他們較容易將手上的非住宅物業出售或加按，以解燃眉之急。

市場普遍歡迎有關措施，但質疑「減辣」力度太細，實際幫助有限。首先非住宅物業價格過去一年已平均回落了一至兩成，不少旺區的零售商舖價格跌幅更大，單純將按揭成數調高一成，未必能抵銷同期的物業價格跌幅。

其次在跌市的環境下，不論就物業估價及貸款風險評估都會偏向保守，導致現有業主難以透過加按物業套現，新買家亦往往無法借足相當於成交價五成的上限，令「減辣」效果大打折扣。

港府日前剛宣布推行自願性的普及病毒檢測，但距離落實「港版健康碼」及重新開放旅客入境，相信仍有好一段路要走，零售商舖的需求及價格跌幅很可能仍未見底。寫字樓物業方面，受到疫情及中美關係等不明朗因素影響，企業即使未差到被迫倒閉、撤離或縮減規模，最起碼亦不會選擇這個時候擴張業務及租用更多辦公地方。

此外，當僱主、僱客及僱員，都已習慣網上營銷、網上購物及在家工作模式，到疫情減退，經濟回穩之後，商舖及寫字樓的需求亦可能因而會減少。

樓市「辣招」原名「需求管理措施」，當過熱的需求急速回落，甚至消失，當局的管理措施亦應相應地迅速調整以至取消。希望港府及金管局會密切監察市場情況，適時、適度地作出快速回應。[:]