思籌知路 談預算案措施對住宅樓市的影響

上月底發表的財政預算案提出了多項與樓市相關的措施，當中最多人談論的是立法暫緩追租，筆者已在不同場合作出分析評論，指出立法建議對非住宅物業市道和業主權益長遠影響不大，對於深受疫情打擊的中小企租戶則意義重大，有助紓緩他們疫境下面對的困難。但政府必須向受到影響的人士做好解說工作，優化立法細節，以及對依賴租金收入過活或償還貸款的小業主提供適當支援。

本文主要談論預算案內三項涉及住宅物業的措施，包括改革差餉徵收及寬減制度、增設住宅租金開支免稅額，以及提高按保計劃的八成及九成貸款樓價上限的建議。而無獨有偶，三項建議筆者在不同時期都有提議過，到今年終於獲得採納。

政府在最近幾年的預算案都有提供不同程度的差餉寬免，原意是減輕小業主或租客的財政負擔，但現有機制卻令到持有大量物業的大企業及職業投資者，可獲取高達億元計的差餉寬減，引起不少人士質疑。今份預算案建議改為僅向以個人名義持有、並且只能就名下一個住宅物業提供差餉寬免，符合筆者一直倡議的「能者多付」原則，並估計為庫房減少約31億元減免。

另一建議改動是同樣根據「能者多付」原則，引入累進差餉徵收制度。對於應課差餉租值為55萬元或以下的住宅物業，差餉徵率收維持在5%；差餉租值超55萬元的住宅物業，其後25萬元租值的徵收率增至8%；超出80萬元的租值，徵收率則會再提高至12%。

有關建議看似對豪宅市場造成打擊，但其實以應課差餉租值120萬元（即月租10萬元）的住宅物業計算，業主在新制度下全年只須多付約3.5萬元差餉；以3%的租金回報率計算，月租10萬元可是相當於樓價高達4000萬元的豪宅，多付的差餉金額不及樓價的0.1%。而根據政府估算，新制度只會影響約4.2萬個物業，每年為庫房增加約7.6億元收入，不論對整體市道或個別豪宅業主的影響都不如想像般大。

預算案又建議在下個課稅年度起，設立住宅租金開支扣除，以減輕並無持有任何住宅物業的薪俸稅和個人入息課程納稅人租住私人物業的負擔，每個課稅年度的扣除上限為10萬元，估計每年會令庫房少收約33億元。以最高稅階的17%稅率計算，即每位納稅人最多可節省1.7萬元稅款，令不少中產階層與專業人士受惠。

筆者一直認為，現時市民買樓的供樓利息開支可以扣稅，但因種種理由選擇或被迫租樓則沒有類似寬減，實屬不公。扣稅建議原則上有利私樓租務市場，但由於對不同租戶的影響可以相差很遠，業主不可能因應有關措施而一刀切或針對性地加租，估計對租金實際刺激作用極為輕微。

最後一項建議是將按揭保險計劃下，可最高借足八成按揭的樓價上限由1000萬元提升至1200萬元，首次置業人士可最高借足九成按揭的樓價上限亦由800萬元提升至1000萬元。有關建議一出，市場隨即傳出有買家主動查詢、有業主調高售價等消息。

筆者認為，放寬按保一方面有助一些具備供款能力、但無力支付巨額首期的市民「上車」，另一方面亦能縮窄現時一手與二手物業市場、因按揭成數差異而產生的「不公平競爭」，有利整體樓市的長遠健康發展，並非如某些人所言是為了短期「托市」或「救市」。

此外，相對於新冠疫情、俄烏戰事、中美關係、美國加息、以及港府近年致力增加土地及房屋供應，上述各項措施對住宅樓市的影響可謂九牛一毛。有意置業的市民必須小心衡量自身能力與樓市下行的風險，不應因為一些短期的措施或微薄的優惠而影響置業決定！