銓之講場：地積比轉移助舊區活化

日前城市規劃委員會通過規劃署推行地積比轉移先導計劃，並於油麻地及旺角區試行，冀能有助加快舊區活化、更新，甚或重建。

簡單而言，地積比轉移是將某個發展土地或已發展的項目，將其容許而未用盡的地積比(簡稱送出地盤)，轉移至另一個地點使用(簡稱接收地盤)，是轉移土地發展權的一種。市建局早前提出的油旺區規劃研究，建議以地積比轉移為新規劃工具。

面對大量老化樓宇的油旺區，要收購重建，涉及高昂的費用，因不少地塊發展已用盡或近乎用盡准許地積比，因而缺乏經濟誘因進行重建，因此，就算位處區域中心地段，也難獲得私人發展商收購重建。而市建局亦並非擁有無限資源以解決相關問題，舊區環境的改善、更新因而難以加快。

故是次的計劃，估計有助吸引私人發展商參與，據了解，每個獲轉移地積比的地盤，其容許發展密度最多可增30%，這對於一些位置優越的土地，將大大增加重建的經濟收益。

筆者過去一直倡議引入地積比轉移概念，容許業主集合多幅不同位置但尚未用盡准許地積比的物業，尤其是保育樓宇，轉移到其他地塊，換取活化及妥善做好受保育物業的維修保養的責任。當然有人或會質疑，接收地盤的地積比增加了，其建築密度與高度將會增加，會否出現屏風樓，令熱島效應加大。

筆者雖然支持有關計劃，但要令計劃發揮更大效益，有必要關注以下幾點。

1.     送出地盤的項目，如屬業權分散，如何促使每名小業主同意將其物業剩餘的地積比轉移？日後送出地盤出售或重建時，新買家如何知悉該地盤已涉及部分地積比轉移；是否會反映在地契條款，或需由申請者統一業權，方能批准地積比轉移。

2.     轉移地積比的土地，會否不只局限在同一分區計劃大綱圖內所配對的地盤？不然，會否造成相關地區發展密度只增不減，與減低舊區發展密度的目標背道而馳。

3.     相關涉及土地如需要更改地契，甚或接收土地後需要就增加地積比補交地價，如何減少申請者對所需審批時間的了解，及如何評估及計算需補地價，必須盡早清晰。

最終，希望政府在細節能留有調整空間及具彈性，否則，難以吸引私人發展商參與，最終只有市建局會採用，令有關措施未能發揮最大效果。