銓之講場：放寬按揭保證期 活化二手居屋流轉

解決香港土地及住屋問題是多屆政府施政「重中之重」，除覓地建屋，活化「居屋第二市場」(俗稱居二市場)的買賣，亦有助「居二市場」流轉。政府推出「白表居屋第二市場計劃」(俗稱白居二)多年，每年申請宗數動輒數萬宗，配額也有數千個，但成交個案卻持續處於低位，未能達至計劃預期成效。

分析有關成因，不少認為與大量居屋單位樓齡均逾20年，但房委會為居屋按揭擔保之樓齡至今仍維持於30年不無關係，相關限制令透過「白居二」入市的準買家，若選購樓齡較高，如20年或以上，因而未能獲得較長房委會担保的按揭年期，不少被迫放棄購買，有違計劃轉活「居二市場」的原意，故延長按揭擔保期實有必要；否則，「居二市場」成交將被進一步拖低。

現時市場上約有35.2萬個居屋單位，當中有31.3萬個(約九成)單位的樓齡在20年或以上，樓齡31年或以上的更佔四成。由於房委會貸款保證期只限至樓龄30年，令「樓齡愈高，按揭供款期愈短」。

要緩解相關問題，有必要與銀行理順「居二市場」買賣按揭安排，筆者與G19議員同事均認為如能將未補地價二手居屋按揭保證期，由「30 年減樓齡」放寬至「60 年減樓齡」，將有助緩解「白居二」包括青年準買家和公屋「綠表」戶的財務壓力。

翻查資料，過去12個月香港銀行按揭貸款撇帳率為零，按揭貸款拖欠比率則維持於極低水平，介於 0.04%至0.07%，故延長擔保期，相信不會對政府承担之風險有實質改變，但卻能大大有助「居二市場」流轉。

隨着加息周期出現，按揭息率由去年1.4厘水平升至現時3.5厘，令有意置業人士入市決定更趨慎，加上有壓力測試，能入市的應也具備一定程度的抗壓。

上周統計處公布今年4月至6月經季節性調整的失業率為2.9%，預期隨著經濟復蘇，勞工市場在未來數月應會進一步改善；在近乎全民就業的情況下，因失業而未能供款的將大大減低。

至於放寬至「60手減樓齡」，有人會擔心樓宇結構是否安全，其實香港的建築技術及質量，加上法例對妥善的樓宇維修和保養要求，故就算是傳統鋼筋混凝土建造的房屋，壽命達80年或更長時間，絕對不是問題；因此，從硬年層面來看，未見有任何明顯風險。

筆者希望政府在新一份《施政報告》能加入有關安排，「居二市場」能加大流轉，有助市民置業安居。