[:zh]提前重估差餉 反映市場實況[:]

[:zh]政府將於下月初開始，陸續向全港業主發出新一年度首季的「徵收差餉/地租通知書」，最後繳款日期一般為4月的最後一個工作天。估計到時會有不少業主發現，通知書上列出的應課差餉租值，明顯高於與其物業現時的實際租值，部分人可能會因而提出上訴。

上述情況之所以出現，皆因本年度的差餉徵收額，是按照早於半年前、即去年10月1日的物業市場租值來評估，未有反映自今年1月底至2月初爆發的新型肺炎疫情，對香港租務市場所造成的影響。

若單看差餉物業估價署公布的數據，各類型物業的租金僅較去年高峰期回落3至7%，看似不太嚴重，但這些都是1月份至2月份的滯後數據。根據最新的市場成交及業主叫價，住宅物業租金普遍已回落10%。非住宅物業，尤其是零售商舖租金的下跌幅度更大，普遍要減租20至30%才有望成交，有個別舖位更可能減租超過50%仍無人問津。多個旺區都滿街吉舖，商場與寫字樓的空置率亦持續上升。

類似情況亦曾在98年亞洲金融風暴後出現，當年政府每隔3年才會進行一次差餉租值評估，數據更為滯後和脫節，引起許多業主不滿。政府遂於98年底宣布將3年重估一次縮短為每年重估一次，令差餉租值及徵收額變得更為貼市。其後樓價及租金跌幅加據，政府再於99年初宣布提前進行有關重估工作，變相令全港業主都可提早減免差餉。

時任財政司司長的曾蔭權當時表示：「這(提前重估)對繳納差餉的市民較為公平，並且減少市民與差餉物業估價署之間不必要的紛爭。」

現時香港的經濟及物業市場狀況，肯定比99年，甚至03年沙士時更差，要業主根據去年10月評估的租值繳交差餉，明顯是不公道、不合理和「堅離地」，因此筆者日前已去信財政司司長，要求政府提前重估全港各類型物業的應課差餉租值，例如改以今年4月1日計算，以便如實反映當前的租務市場情況，同時減輕市民在「疫」境下的差餉支出。

具體執行方面，政府可考慮暫緩收取第一季差餉，待完成重估後連同第二季一併徵收。另一個做法如期收取首季差餉，但註明是暫定徵收額，待重估後再於第二季的徵收額中扣減。

有人或會質疑，提前重估差餉只會令業主得益，幫不到中小企租客及普羅市民。但其實大部分非住宅物業，一般都是由租客直接或間接繳交差餉。即是由業主繳交差餉，提前重估令到其支出減少，與租客商討減租時也會較為鬆手，政府呼籲私人業主減租時也更有「牙力」。

再者，即使政府不主動提前重估差餉租值，預計不少業主也會以疫情為由提出上訴，當中擁有愈多物業、需要繳交愈多差餉的大業主、大財團，上訴的誘因和能力就愈高，甚至不惜與政府打官司。相反，只有一兩個物業、每季只須繳交幾千元、幾百元差餉的小業主，大多都不願花時間信來信往與政府糾纏。由政府主動重估，對資源較少的小業主更為有利，並可節省雙方為處理上訴所花的大量行政費用。

財政影響方面，若不計算預算案提出的差餉寬免措施，2020/2021年度的一般差餉收入約為360億元，假設重估後整體租值下調20%，差餉收入便相應減少72億元，相對總額165億元的差餉寬免不算大數目。在扣除預算案的寬免措施後，實際少收款額將更少，不會對政府財政造成嚴重壓力。
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