銓之講場 改劃用途令地價現變數

香港土地資源珍貴，政府根據《城市規劃條例》將全港大部分土地規劃指定用途，同時亦限制發展的最高密度，相關規劃用途及發展限制，對土地價值帶來一定的影響。

土地被規劃作不同用途，如農業、休憩、商貿、工業或住宅用途，對其市場價值均有不同的效果，就算位置相近的住宅用地，除因地塊大少外，規劃最高的地積比率限制如0.6倍和5倍，對地塊市場價值會造成很大分別。故有不少土地業權人會將其規劃用途價值較低、發展密度受限等的地塊，申請改劃，希望令土地價值得以提升。

現時無論是私人土地持有人或政府，如要改劃土地用途或發展限制等，均需向城規會申請批准，雖然因此要花上一定時間及提交不少文件及報告支持申請的顧問費用，但如成功獲取審批，土地價值的增幅遠高於投入的成本，故有不少業權人均會這樣做。

當然，土地如獲批改變發展用途，其價值無疑有所提升，但土地位處區域內的情況，如交通運輸、基建及社區配套設施等，亦非常重要。如區內欠規劃發展，所需交通配套及社區設施遲遲未有建成時間表，就算土地業權人獲得改劃批准，其土地價值增幅亦會大打折扣。

所以，不能少看擁有完善的社區設施及交通配套為土地所帶來的好處，現時地政署因土地成功改劃而批准更改契約條款，容許更高價值發展時均會收取「補地價」，理由之一是政府投入大量資源，加強地區基礎設施建設，交通運輸及社區設施，例如學校及診所等，配合相關改劃，令發展項目完成出售時，更為市場接受；故良好規劃和建設能令土地釋出最佳潛在價值，然而如在地契條款對發展有所限制下，土地價值亦會降低。

另一方面，根據現時機制，因政府規劃的用途、發展限制引致土地減值，業權擁有人並不賦予要求政府作出賠償的權利，被批評不公；除非因政府強制收回土地而需作出賠償，否則如一些被劃入郊野公園範圍內而限制發展的私人用地，業權持有人只能望地輕嘆，可說是有地亦無所用。

至於因更改地契條款政府收取的「補地價」數額是否過高，近年也經常出現爭拗，拖慢發展項目。筆者認為在評估「補地價」時，政府部門採用的假設因素，不少實有改善空間，如計算土地現有價值，其獲得改劃所花的時間及使費，並沒有充分反映。為加快發展，減少因「補地價」數額的爭拗而拖慢發展，政府近年採納了筆者及業界的建議，增加可以標準金額補價做法，有利加快改契所需的時間，做法值得支持。

由於土地價格受到政府的行為影響至大，如何平衡各種因素，如何完善機制，做到更公平、公正及廉明，希望業界多提意見。